Отдавате имот през Airbnb или Booking? Вижте кога се изисква чл. 97а, как се начислява ДДС върху комисионите и какво се подава към НАП.
Отдавате апартамент, стая или къща чрез Airbnb или Booking? Регистрационният номер на обекта не е единственото задължение, което трябва да проверите.
Когато платформата ви начислява комисиона чрез чуждестранно дружество, обичайно възниква задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС. Няма минимален праг на оборота. Задължението може да възникне още при първата получена посредническа услуга, независимо дали управлявате един апартамент с няколко резервации годишно, или десетки места за настаняване.
След регистрацията по чл. 97а самоначислявате 20% ДДС върху комисионата на Airbnb или Booking, издавате протокол и подавате месечна справка-декларация по ДДС към НАП.
Важно е да се направи разграничение: при този режим 20% ДДС се изчислява върху комисионата на платформата, а не върху цялата стойност на резервацията. Приходът от нощувките обаче може да поражда други данъчни и осигурителни задължения според статута ви, начина на извършване на дейността и регистрациите ви.
НАП изрично посочва, че лицата, които извършват краткосрочно настаняване чрез платформи като Airbnb и Booking, обичайно получават посреднически услуги от чуждестранни доставчици и за тях възниква задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС, когато не са регистрирани по общия ред.
В повечето случаи отговорът е „да", когато едновременно са изпълнени следните условия:
Причината е, че вие сте получателят на посредническата услуга. При определените в закона условия данъкът не се начислява и внася от платформата, а от българското лице, което получава услугата.
Това важи както за физически лица, така и за еднолични търговци и дружества. Фактът, че имотът се отдава от физическо лице, не изключва автоматично задължението по чл. 97а.
Ако вече сте регистрирани по общия ред на ЗДДС, не подавате отделно заявление само за регистрация по чл. 97а. Получените услуги от платформите обаче трябва да бъдат обработени правилно в рамките на съществуващата ви ДДС регистрация.
Не. Регистрацията по чл. 97а не зависи от достигането на общия праг за задължителна регистрация по ЗДДС.
Това е една от най-честите грешки при отдаването на имот чрез Airbnb и Booking. Собственикът смята, че няма задължение за ДДС регистрация, защото приходите му са ниски или защото има само няколко резервации.
При чл. 97а решаващият фактор не е размерът на приходите от нощувки. От значение е получаването на облагаема посредническа услуга от чуждестранен доставчик, за която данъкът е изискуем от получателя.
На практика задължението може да възникне и при:
ДДС по чл. 97а се изчислява върху стойността на получената услуга, тоест върху комисионата или таксата на платформата.
Имате резервация на стойност 1 000 евро. Booking ви начислява комисиона от 15%, която е 150 евро.
За целите на този механизъм данъкът не се изчислява като 20% от цялата резервация. Това не означава, че приходът от нощувката не подлежи на облагане с друг данък или че никога не може да възникне ДДС задължение за самото настаняване.
НАП посочва, че при регистрация само по чл. 97а с 20% ДДС се облагат получените услуги, за които данъкът е изискуем от българското лице като получател.
Booking обичайно издава фактура или друг документ за начислената комисиона за съответния период. За счетоводното обработване са важни:
Въз основа на документа се определя данъчната основа, съставя се протокол за самоначисляване и операцията се включва в съответния данъчен период.
Не използвайте само сумата, която реално сте получили по банковата си сметка. Тя може да е нетна сума след удържане на комисиона и да не показва достатъчно ясно данъчната основа на посредническата услуга.
При Airbnb логиката е същата: отделя се приходът от резервацията от таксата за услугата на платформата. Необходимо е да изтеглите документа за начислената такса и да проверите:
Не приемайте автоматично, че всяка разлика между стойността на резервацията и получения превод е комисиона с еднакво данъчно третиране. Възможно е да има корекции, такси, възстановявания, отменени резервации или други удръжки.
Когато във фактурата вече е начислен чуждестранен VAT, документът трябва да бъде прегледан отделно. Това може да означава, че профилът ви не е настроен правилно, че не е въведен валиден ДДС номер или че платформата е третирала услугата по различен режим. Не самоначислявайте механично втори данък, без да бъде проверено основанието.
Заявлението трябва да се подаде не по-късно от 7 дни преди датата, на която ДДС за първата получена посредническа услуга става изискуем. Това може да бъде:
На практика регистрацията трябва да бъде уредена преди първата облагаема комисиона, а не след достигането на определен оборот или след края на годината.
Заявлението може да бъде подадено по електронен път чрез портала на НАП с квалифициран електронен подпис или на място в компетентния офис на НАП.
За начисляването на ДДС върху получената услуга се съставя протокол. Той трябва да бъде издаден не по-късно от 15 дни от датата, на която данъкът е станал изискуем. Обичайно в документа се включват:
При комисиона от 150 евро протоколът трябва да отрази данъчна основа от 150 евро и начислен ДДС от 30 евро. Когато фактурата на платформата е в чужда валута, сумата първо се превалутира по приложимия курс; когато фактурата е в евро, превалутиране не е необходимо.
Пропускът да се издаде протокол често води и до пропуск в месечната декларация.
След регистрацията по чл. 97а възниква задължение за ежемесечно подаване на:
VIES декларация по правило не се дължи от домакин, който само получава посредническата услуга. Тя се подава, когато самите вие предоставяте услуги на данъчно задължено лице в друга държава членка, а при чистото краткосрочно отдаване това обичайно не е налице.
Документите се подават до 14-о число на месеца, следващ данъчния период. Пример: комисиона за юли се отразява в декларацията за юли, която се подава до 14 август.
Задължението за месечно подаване не отпада само защото през конкретния месец не сте имали резервации. От октомври 2025 г. НАП предоставя и улеснена функционалност за подаване на декларации с нулеви стойности при липса на дейност.
При регистрация само по чл. 97а не възниква право на приспадане на данъчен кредит за получените стоки и услуги. Това означава, че не можете да приспадате ДДС за:
Не можете и да приспаднете самоначисленото ДДС върху комисионата на платформата, когато сте регистрирани само по чл. 97а.
НАП изрично посочва, че лицата, регистрирани по този специален ред, нямат право на данъчен кредит за получените стоки и услуги, включително за посредническите услуги на платформите. Това е съществената разлика между ограничената регистрация по чл. 97а и регистрацията по общия ред:
Това е често срещана ситуация. Много собственици разбират за задължението месеци или години след публикуването на първата обява. В такъв случай не е достатъчно просто да се регистрират от текущия месец и да игнорират предходните операции. Първо трябва да се установят:
Съберете отчетите и фактурите от Airbnb и Booking за целия период. Не разчитайте само на банковите извлечения, защото те обичайно показват нетно изплатената сума, а не пълната структура на операциите.
При просрочена регистрация е разумно конкретната ситуация да бъде прегледана от счетоводител или данъчен специалист, преди да бъдат подавани документи със задна дата.
Регистрацията по ЗДДС и регистрацията на мястото за настаняване са отделни задължения. Може да имате валиден регистрационен номер на туристическия обект, но да не сте изпълнили задълженията си по чл. 97а. Възможна е и обратната ситуация: да сте регистрирани по ЗДДС, но обектът да не е вписан правилно според изискванията на Закона за туризма.
При краткосрочното отдаване чрез онлайн платформи трябва да проверите поне три отделни области:
Стая, апартамент или къща за гости се регистрира или категоризира по приложимия ред чрез съответната община.
Регистрационният номер идентифицира легалното място за настаняване и трябва да бъде изписан коректно в обявите.
В Единната система за туристическа информация се подават данни за настанените туристи според приложимия ред.
Наличието на регистрация в общината не отменя задължението за регистрация по чл. 97а. По същия начин ДДС регистрацията не замества регистрацията на туристическия обект.
От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028 за събирането и споделянето на данни при краткосрочно настаняване чрез онлайн платформи. Регламентът е пряко приложим в държавите членки и въвежда обща европейска рамка, чрез която платформите и държавните органи могат да обменят по-структурирани данни за обявите и дейността.
Когато за даден обект се прилага регистрационен режим, платформите трябва да:
Регламентът не създава сам по себе си ново ДДС върху комисионите на Airbnb и Booking. Задължението по чл. 97а съществува по българския ЗДДС и е описано от НАП независимо от европейския режим за обмен на данни. Промяната е най-вече във видимостта и проверимостта: за платформите и администрациите става по-лесно да съпоставят обявата, адреса на обекта, регистрационния номер, броя на нощувките и данните в официалните регистри.
Чл. 97а урежда само конкретната ДДС част, свързана с получаването на определени услуги от чуждестранни доставчици. Отделно може да възникнат задължения за:
НАП разглежда краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking като хотелско настаняване, а не непременно като обикновен дългосрочен наем. Данъчното третиране зависи от това дали дейността се извършва от физическо лице, едноличен търговец или дружество, както и дали са изпълнени условията за патентно облагане.
Затова не използвайте универсални сметки от типа „плащат се 10% върху наема" или „осигуровките са процент от целия оборот". Правилното изчисление зависи от конкретната правна и данъчна конфигурация.
Режимът по чл. 97а е технически, повтаряем и чувствителен към срокове. Точно затова автоматизираната обработка намалява риска от пропуски. В TaxMate можете да зададете вида на своята ДДС регистрация, включително специална регистрация по чл. 97а. Когато е избран този режим:
Същата логика важи и за други чуждестранни услуги: реклама във Facebook и Instagram, Google Ads, хостинг, софтуерни абонаменти, AI инструменти и чуждестранни SaaS услуги. Разгледахме този сценарий в детайли в отделния наръчник за чл. 97а.
Ако отдавате имот чрез Airbnb или Booking, преминете през следния списък:
TaxMate
Регистрация за 2 минути.
Продължете да четете
Режимът OSS (обслужване на едно гише) свива чуждестранните ДДС регистрации до една тримесечна декларация в НАП. Кога ви трябва, как работи прагът от 10 000 евро и къде са уловките.
Чл. 97а от ЗДДС важи без праг за оборот: първото плащане към Google, Meta, Shopify или за AI абонамент може да ви задължи да се регистрирате. Срокове, протоколи, глоби и как TaxMate ги смята автоматично.
