Регистрационният номер не е най-скъпата грешка на домакините в Airbnb и Booking. Обясняваме ДДС по чл. 97а върху комисионите на платформите и какво реално се промени от 20 май 2026 г.
Попитайте десет домакини какво знаят за 20 май 2026 г. и девет ще ви отговорят: „трябва ми регистрационен номер, иначе платформата ми маха обявата". Вярно е. Но по нашия опит с потребители на TaxMate най-скъпата грешка на хората, които отдават имоти през платформи, изобщо не е липсващият номер. Тя е едно ДДС задължение, което възниква още с първата резервация, няма нищо общо с оборота ви и за което почти никой не си говори: регистрацията по чл. 97а от ЗДДС.
Затова ще обърнем реда. Първо данъците, после регистрацията, накрая конкретен план за действие.
Всеки път, когато Airbnb или Booking ви удържат комисиона, вие получавате услуга от чуждестранна компания. Българският ЗДДС казва: щом получавате такава услуга, вие ставате лицето, което дължи ДДС върху нея. Не платформата, а вие.
Как изглежда това на практика? Един пример с реални числа:
Имате резервация за 1 000 евро. Booking ви удържа 15% комисиона, или 150 евро. Върху тези 150 евро вие сами си начислявате 20% ДДС, тоест 30 евро, които внасяте към НАП. Съставяте протокол, отразявате го в дневника за продажби и подавате месечна справка-декларация. Нощувката от 1 000 евро не се облага, само комисионата.
Трийсет евро не звучат страшно. Проблемът е в детайлите, които превръщат дребната сума в сериозен риск:
Задължението не зависи от оборота. За стандартната ДДС регистрация има праг. За чл. 97а няма. Един апартамент с три нощувки годишно носи същото задължение като трийсет апартамента.
Срокът е преди, а не след. Заявлението за регистрация се подава не по-късно от 7 дни преди датата на данъчното събитие (получаването на посредническата услуга) или преди авансовото плащане, ако то настъпи по-рано. На практика: преди първата комисиона. Много домакини разбират за режима месеци след старта, когато вече са в просрочие.
Протоколът също има срок. Съставя се до 15 дни от датата, на която данъкът е станал изискуем. Пропуснат протокол = пропуснато деклариране.
Без право на данъчен кредит. Тук е капанът за тези, които все пак се регистрират. Регистрацията по чл. 97а е ограничена, „непълна": с нея не сте регистрирани за собствените си облагаеми доставки (нощувките), а само за да самоначислявате ДДС по получените отвън услуги. Именно затова тя не дава право на данъчен кредит: не можете да приспадате ДДС от покупките си, нито за обзавеждане, нито за почистване, нито за консумативи. Дневникът за покупки остава празен. Ако счетоводният ви софтуер (или счетоводителят ви по инерция) започне да приспада, декларацията ви е грешна и рано или късно НАП ще я върне.
И още едно уточнение, което спестява обърквания: регистрацията в общината и регистрацията по ЗДДС са два отделни свята. Възможно е, и се случва често, обектът да е перфектно вписан в туристическия регистър, а ДДС частта да не е пипната изобщо.
Сега към датата, за която всички говореха. От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028: европейски акт, който действа директно във всяка държава членка, без да минава през български закон. Съдържанието му може да се обобщи в едно изречение: платформите спряха да са пасивни витрини и станаха контролен пункт.
Конкретно това означава, че Airbnb, Booking и останалите изискват валиден регистрационен номер за всяка обява, проверяват този номер срещу официалните регистри и подават към държавата данни за дейността: нощувки, гости, обекти. Обява с липсващ или невалиден номер подлежи на деактивиране.
Две неща регламентът не прави. Първо, не създава данъци. Нито ново ДДС, нито нов туристически или патентен данък; всичко данъчно си остава по българските закони, включително описаният по-горе чл. 97а, който действа от години. Второ, обхватът му се определя от собствената му дефиниция за „краткосрочно настаняване": прицелът са стаи, апартаменти и къщи, отдавани за ограничен срок през онлайн платформи. Класическото хотелиерство и дългосрочният наем (обичайно година и повече) по правило остават извън тази логика, но дали конкретен обект попада в обхвата, се преценява по дефиницията, а не по табелата на входа.
Затова и точното обобщение не е апокалиптичното „на 20 май паднаха всички обяви", а по-скучното, но по-вярно: от тази дата насам да работиш нерегистриран е технически трудно, а несъответствията между обявата и регистрите са автоматично видими. Държавата отдавна имаше правилата; сега разполага и с инструмента.
Тук много публикации създават грешното впечатление, че регистрационният режим тепърва започва. Реалността: задължението да впишете стая или апартамент за гости при кмета на общината съществува по Закона за туризма от години, оттам идва и номерът в Националния туристически регистър (НТР). Отделно от години функционира и ЕСТИ, системата, в която се подават данните за всеки настанен гост.
Полезно е да ги различавате, защото ролите им са различни: НТР отговаря на въпроса „легален ли е обектът" (и оттам идва номерът за обявата), а ЕСТИ на въпроса „отчитате ли си гостите". За да сте изрядни сега, трябват и двете: валиден номер, коректно изписан във всяка платформа, и работещ процес по подаване в ЕСТИ.
Ако тепърва започвате: процедурата минава през заявление-декларация до общината по местонахождение на имота, а ключовият предварителен въпрос е дали дейността ви изобщо е „хотелиерство" по Закона за туризма, или обикновен наем. Краткосрочно + през платформа + срещу заплащане почти винаги означава първото.
Отвъд ДДС-то върху комисионите стоят още няколко данъчни решения, при които правилният отговор зависи от вашата конкретна ситуация: физическо лице или фирма, един имот или няколко, категоризиран обект или не.
Туристическият данък се дължи на реализирана нощувка по ставка, определена от съответната община; той е местен данък и варира. Патентният данък е възможен само в определени хипотези по ЗМДТ и не е универсално приложим. Доходът се облага или по ЗДДФЛ при физическите лица, или по ЗКПО при дружествата. А популярните в социалните мрежи сметки от типа „държавата ви взима 42% осигуровки от оборота" пропускат същественото: осигурителните задължения зависят от това дали ставате самоосигуряващо се лице и върху какъв осигурителен доход, а не са процент от прихода, който можете да смятате наум.
За тези решения си струва един разговор със счетоводител преди старта, защото грешната стартова конфигурация се поправя трудно със задна дата.
Причината да напишем тази статия е, че режимът по чл. 97а е точно от онези неща, които софтуерът прави по-добре от човек с Excel. В TaxMate типът на вашата ДДС регистрация се задава като настройка: стандартна по чл. 94 или специална по чл. 97а. Когато изберете втората, платформата знае правилата на играта:
Най-честата грешка при този режим, декларация, която приспада вместо да начислява, при нас е технически невъзможна. Това е разликата между „би трябвало да е наред" и „наред е".
А ако освен комисионите на платформите плащате и за реклама във Facebook или Google, хостинг или AI абонамент, режимът е абсолютно същият. Разгледахме го в детайли в отделния ни наръчник за чл. 97а.
20 май 2026 г. вече отмина, така че по-долу не е подготовка за краен срок, а списък за наваксване: всеки допълнителен ден на изчакване вече е под режима на регламента, не преди него. Първо изяснете статута: попада ли имотът в режима на апартамент/стая за гости. Второ, ако няма регистрация, подайте документите в общината незабавно; закъснението вече се вижда лесно от системата, не се крие зад краен срок, който тепърва идва. Трето, вземете номера и го въведете еднакво и точно във всяка платформа, в която присъствате, защото разминаването в изписването е също риск. Четвърто, уверете се, че ЕСТИ ви е настроена и реално подавате данни за гостите. Пето, направете ДДС проверка: имате ли регистрация по чл. 97а, издавате ли протоколи в 15-дневния срок, чист ли е дневникът за покупки. И шесто, прегледайте туристическия данък и облагането на дохода за вашата конкретна хипотеза.
Май 2026 г. не донесе нови задължения, а видимост на старите. Който има валиден номер, работеща ЕСТИ и правилно настроено ДДС, няма от какво да се притеснява; който няма, вече не остава незабелязан. А за най-техническата част от уравнението (чл. 97а, протоколите и декларацията) TaxMate е настроен така, че да я смята вместо вас.
TaxMate
Регистрация за 2 минути.
Продължете да четете
Режимът OSS (обслужване на едно гише) свива чуждестранните ДДС регистрации до една тримесечна декларация в НАП. Кога ви трябва, как работи прагът от 10 000 евро и къде са уловките.
Чл. 97а от ЗДДС важи без праг за оборот: първото плащане към Google, Meta, Shopify или за AI абонамент може да ви задължи да се регистрирате. Срокове, протоколи, глоби и как TaxMate ги смята автоматично.
