Чл. 97а при Airbnb и Booking: ДДС върху комисионите и регистрация

Отдавате апартамент, стая или къща чрез Airbnb или Booking? Регистрационният номер на обекта не е единственото задължение, което трябва да проверите.

Когато платформата ви начислява комисиона чрез чуждестранно дружество, обичайно възниква задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС. Няма минимален праг на оборота. Задължението може да възникне още при първата получена посредническа услуга, независимо дали управлявате един апартамент с няколко резервации годишно, или десетки места за настаняване.

След регистрацията по чл. 97а самоначислявате 20% ДДС върху комисионата на Airbnb или Booking, издавате протокол и подавате месечна справка-декларация по ДДС към НАП.

При този режим 20% ДДС се изчислява върху комисионата на платформата, а не върху цялата стойност на резервацията. Приходът от нощувките обаче може да поражда други данъчни и осигурителни задължения според статута ви, начина, по който извършвате дейността, и регистрациите ви.

Така го посочва и НАП: лицата, които извършват краткосрочно настаняване чрез платформи като Airbnb и Booking, обичайно получават посреднически услуги от чуждестранни доставчици, а когато не са регистрирани по общия ред, за тях възниква задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС.

Трябва ли да се регистрирате по чл. 97а при Airbnb или Booking?

В повечето случаи да, ако едновременно са изпълнени следните условия:

• отдавате имот краткосрочно чрез Airbnb, Booking или подобна платформа;
• платформата ви начислява комисиона или друга посредническа такса;
• услугата се предоставя от чуждестранно дружество, което не е установено в България;
• не сте вече регистрирани по общия ред на ЗДДС.

Причината е, че вие сте получателят на посредническата услуга. При определените в закона условия данъкът не се начислява и внася от платформата, а от българското лице, което получава услугата.

Това важи както за физически лица, така и за еднолични търговци и дружества. Фактът, че имотът се отдава от физическо лице, не изключва автоматично задължението по чл. 97а.

Ако вече сте регистрирани по общия ред на ЗДДС, не подавате отделно заявление само за регистрация по чл. 97а. Получените услуги от платформите обаче трябва да бъдат обработени правилно в рамките на съществуващата ви ДДС регистрация.

Има ли минимален оборот за регистрация по чл. 97а?

Не. Регистрацията по чл. 97а не зависи от достигането на общия праг за задължителна регистрация по ЗДДС.

Тук се греши най-често при отдаването на имот чрез Airbnb и Booking. Собственикът смята, че не дължи ДДС регистрация, защото приходите му са ниски или има само няколко резервации.

При чл. 97а размерът на приходите от нощувки няма значение. Значение има дали получавате облагаема посредническа услуга от чуждестранен доставчик, за която данъкът е изискуем от получателя.

На практика задължението може да възникне и при:

• един имот;
• една активна обява;
• една резервация;
• малка комисиона;
• дейност само през няколко месеца от годината.

Върху каква сума се начислява ДДС?

ДДС по чл. 97а се изчислява върху стойността на получената услуга, тоест върху комисионата или таксата на платформата.

Пример с комисиона на Booking

Имате резервация на стойност 1 000 евро. Booking ви начислява комисиона от 15%, която е 150 евро.

• Стойност на резервацията: 1 000 евро
• Комисиона на Booking (15%): 150 евро
• ДДС върху комисионата (20% от 150 евро): 30 евро
• Общо задължение по протокола: 30 евро

Това, че данъкът е само върху комисионата, не означава, че приходът от нощувката не подлежи на облагане с друг данък или че за самото настаняване никога не може да възникне ДДС задължение.

Как се обработва комисионата на Booking?

Booking обичайно издава фактура или друг документ за начислената комисиона за съответния период. За счетоводното обработване са важни:

• дружеството, което е издало документа, и държавата, в която е установено;
• неговият VAT номер;
• номерът и датата на фактурата;
• периодът, за който се отнася;
• размерът на комисионата и валутата;
• наличието или липсата на начислен данък във фактурата.

По този документ определяте данъчната основа, съставяте протокол за самоначисляване и включвате операцията в съответния данъчен период.

Не използвайте само сумата, която реално сте получили по банковата си сметка. Тя може да е нетна сума след удържане на комисиона и да не показва достатъчно ясно данъчната основа на посредническата услуга.

Как се обработва комисионата на Airbnb?

При Airbnb логиката е същата: отделя се приходът от резервацията от таксата за услугата на платформата. Изтеглете документа за начислената такса и проверете:

• кое дружество на Airbnb е доставчик;
• каква е стойността на услугата;
• дали сте посочили своя български ДДС номер;
• дали в документа вече има начислен VAT;
• към кой месец се отнася таксата.

Не приемайте автоматично, че всяка разлика между стойността на резервацията и получения превод е комисиона с еднакво данъчно третиране. Възможно е да има корекции, такси, възстановявания, отменени резервации или други удръжки.

Когато във фактурата вече е начислен чуждестранен VAT, прегледайте документа отделно. Това може да означава, че профилът ви не е настроен правилно, че не е въведен валиден ДДС номер или че платформата е третирала услугата по различен режим. Не самоначислявайте механично втори данък, без да сте проверили основанието.

Кога се подава заявление за регистрация по чл. 97а?

Заявлението трябва да се подаде не по-късно от 7 дни преди датата, на която ДДС за първата получена посредническа услуга става изискуем. Това може да бъде:

• датата на данъчното събитие;
• датата на авансовото плащане, когато има такова;
• друг момент, определен според конкретния документ и условията на услугата.

На практика регистрацията трябва да е налице преди първата облагаема комисиона, а не след като достигнете някакъв оборот или след края на годината.

Заявлението се подава по електронен път чрез портала на НАП с квалифициран електронен подпис или на място в компетентния офис на НАП.

Какъв протокол се издава?

За начисляването на ДДС върху получената услуга се съставя протокол. Той трябва да бъде издаден не по-късно от 15 дни от датата, на която данъкът е станал изискуем. Обичайно в документа се включват:

• номер и дата на протокола;
• данни за получателя и за доставчика;
• номер и дата на фактурата от платформата;
• описание на услугата;
• данъчна основа и приложима ставка;
• размер на начисления ДДС;
• правно основание за самоначисляването.

При комисиона от 150 евро протоколът трябва да отрази данъчна основа от 150 евро и начислен ДДС от 30 евро. Когато фактурата на платформата е в чужда валута, сумата първо се превалутира по приложимия курс; когато фактурата е в евро, превалутиране не е необходимо.

Ако пропуснете протокола, често пропускате и операцията в месечната декларация.

Какво се подава всеки месец след регистрацията?

След регистрацията по чл. 97а всеки месец подавате:

• справка-декларация по ДДС;
• дневник за продажбите, в който се отразява протоколът за самоначисляване;
• дневник за покупките, който при регистрация само по чл. 97а може изобщо да не се изготвя (чл. 113, ал. 3 ППЗДДС); ако се подава, той съдържа един-единствен нулев запис, тъй като не се ползва данъчен кредит.

VIES декларация по правило не се дължи от домакин, който само получава посредническата услуга. Тя се подава, когато самите вие предоставяте услуги на данъчно задължено лице в друга държава членка, а при чистото краткосрочно отдаване това обичайно не е налице.

Документите се подават до 14-о число на месеца, следващ данъчния период. Пример: комисиона за юли се отразява в декларацията за юли, която се подава до 14 август.

Задължението за месечно подаване не отпада само защото през конкретния месец не сте имали резервации. От октомври 2025 г. НАП предоставя и улеснена функционалност за подаване на декларации с нулеви стойности при липса на дейност.

Имате ли право на данъчен кредит при регистрация по чл. 97а?

При регистрация само по чл. 97а не възниква право на приспадане на данъчен кредит за получените стоки и услуги. Това означава, че не можете да приспадате ДДС за:

• мебели и обзавеждане;
• техника;
• почистващи услуги и консумативи;
• ремонти;
• платена реклама;
• комисионите на Airbnb и Booking;
• други разходи, свързани с имота.

Това важи и за самоначисленото ДДС върху комисионата. НАП посочва, че лицата, регистрирани по този специален ред, нямат право на данъчен кредит за получените стоки и услуги, включително за посредническите услуги на платформите. Тук е основната разлика между ограничената регистрация по чл. 97а и регистрацията по общия ред:

• Самоначисляване на ДДС върху чуждестранни услуги: дължи се и при двата режима.
• Начисляване на ДДС за собствените ви доставки: не възниква само заради чл. 97а; при общата регистрация е по общите правила.
• Право на данъчен кредит: няма при чл. 97а; възможно е при общата регистрация, ако са изпълнени условията.
• Месечна ДДС декларация: дължи се и при двата режима.
• Праг на оборота: чл. 97а няма праг; общата задължителна регистрация зависи от достигнат оборот.

Какво става, ако сте започнали без регистрация по чл. 97а?

Много собственици разбират за задължението месеци или години след публикуването на първата обява. Тогава не е достатъчно просто да се регистрират от текущия месец и да игнорират предходните операции. Първо трябва да се установят:

• датата на първата получена комисионна услуга;
• дружеството, което е предоставило услугата;
• всички издадени фактури и кредитни известия;
• комисионите по месеци;
• ДДС, което е трябвало да бъде начислено;
• неподадените или неправилно подадените документи;
• възможните лихви, корекции и санкции.

Съберете отчетите и фактурите от Airbnb и Booking за целия период. Не разчитайте само на банковите извлечения, защото те обичайно показват нетно изплатената сума, а не пълната структура на операциите.

При просрочена регистрация е разумно конкретната ситуация да бъде прегледана от счетоводител или данъчен специалист, преди да бъдат подавани документи със задна дата.

Регистрацията по чл. 97а не е регистрацията на туристическия обект

Регистрацията по ЗДДС и регистрацията на мястото за настаняване са отделни задължения. Може да имате валиден регистрационен номер на туристическия обект, но да не сте изпълнили задълженията си по чл. 97а. Възможна е и обратната ситуация: да сте регистрирани по ЗДДС, но обектът да не е вписан правилно според изискванията на Закона за туризма.

При краткосрочното отдаване чрез онлайн платформи трябва да проверите поне три отделни области:

1. Регистрация на обекта

Стая, апартамент или къща за гости се регистрира или категоризира по приложимия ред чрез съответната община.

2. Национален туристически регистър

Регистрационният номер идентифицира легалното място за настаняване и трябва да бъде изписан коректно в обявите.

3. ЕСТИ

В Единната система за туристическа информация се подават данни за настанените туристи според приложимия ред.

Какво се промени от 20 май 2026 г.?

От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028 за събирането и споделянето на данни при краткосрочно настаняване чрез онлайн платформи. Регламентът е пряко приложим в държавите членки и въвежда обща европейска рамка, чрез която платформите и държавните органи могат да обменят по-структурирани данни за обявите и дейността.

Когато за даден обект се прилага регистрационен режим, платформите трябва да:

• изискват от домакина да посочи дали обектът подлежи на регистрация;
• изискват регистрационен номер, преди обявата да бъде предлагана;
• показват номера в самата обява;
• извършват регулярни случайни проверки на предоставената информация и валидността на част от номерата;
• предават данни за дейността и регистрационните номера към съответните цифрови входни точки, когато са налице условията по регламента.

Регламентът не създава сам по себе си ново ДДС върху комисионите на Airbnb и Booking. Задължението по чл. 97а идва от българския ЗДДС и съществува независимо от европейския режим за обмен на данни. Променя се най-вече видимостта: за платформите и администрациите става по-лесно да съпоставят обявата, адреса на обекта, регистрационния номер, броя на нощувките и данните в официалните регистри.

Какви други данъци може да дължите?

Чл. 97а урежда само конкретната ДДС част, свързана с получаването на определени услуги от чуждестранни доставчици. Отделно може да възникнат задължения за:

• патентен данък;
• данък върху доходите на физическите лица;
• корпоративен данък;
• туристически данък;
• осигурителни вноски;
• регистрация по общия ред на ЗДДС;
• счетоводно отчитане и годишни декларации.

НАП разглежда краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking като хотелско настаняване, а не непременно като обикновен дългосрочен наем. Данъчното третиране зависи от това дали дейността се извършва от физическо лице, едноличен търговец или дружество, както и дали са изпълнени условията за патентно облагане.

Затова не използвайте универсални сметки от типа „плащат се 10% върху наема" или „осигуровките са процент от целия оборот". Правилното изчисление зависи от конкретния ви правен и данъчен статус.

Как TaxMate обработва чл. 97а при Airbnb и Booking

Режимът по чл. 97а се повтаря всеки месец и е обвързан със срокове, затова автоматизираната обработка намалява риска от пропуски. В TaxMate можете да зададете вида на своята ДДС регистрация, включително специална регистрация по чл. 97а. Когато е избран този режим:

• комисионите от Airbnb и Booking се обработват като получени услуги от чуждестранни доставчици;
• изчислява се дължимото ДДС и се създава необходимият протокол;
• операцията се включва в дневника за продажбите;
• не се приспада данъчен кредит, който не се полага при регистрация само по чл. 97а;
• подготвят се справка-декларацията и отчетните регистри за подаване към НАП.

Същата логика важи и за други чуждестранни услуги: реклама във Facebook и Instagram, Google Ads, хостинг, софтуерни абонаменти, AI инструменти и чуждестранни SaaS услуги. Разгледахме този сценарий в детайли в отделния наръчник за чл. 97а.

Какво да проверите още днес

Ако отдавате имот чрез Airbnb или Booking, преминете през следния списък:

1. Проверете кое дружество ви издава фактурите за комисиони.
2. Изтеглете всички фактури и кредитни известия от платформите.
3. Установете датата на първата начислена комисиона.
4. Проверете дали имате регистрация по чл. 97а или по общия ред на ЗДДС.
5. Проверете дали за всяка комисиона е издаден протокол.
6. Уверете се, че протоколите са включени в дневника за продажбите.
7. Проверете дали не е приспадан неправомерно данъчен кредит.
8. Уверете се, че месечните ДДС декларации са подадени.
9. Проверете регистрационния номер на туристическия обект.
10. Сравнете изписването на номера в Airbnb, Booking и официалния регистър.
11. Проверете дали данните за гостите се подават в ЕСТИ.
12. Прегледайте туристическия данък, данъка върху дохода и осигуряването.

Източници

• Закон за данък върху добавената стойност, пълен текст
• Портал за електронни услуги на НАП